Налогообложение доходов при сделках с недвижимостью. Часть2. Продавец
В головах большинства продавцов-покупателей недвижимости пока не уложилась схема, сколько, и когда нужно платить при продажепокупке недвижимости. И чем отличается налоговый вычет при продаже от налогового вычета при покупке. А это суть различные вещи.
В этой статье мы продолжим знакомить вас базовыми схемами налогообложения, а также некоторыми тонкостями, которые следует учесть налогоплательщикам
Начнем с «ролей», которые выполняет физическое лицо ( а мы говорим о налогообложении именно физических лиц) при обладании им имуществом и совершении сделок с ним:
1. Собственник имущества
2. Покупатель недвижимости
3. Продавец недвижимости
ТОНКОСТИ для покупателей недвижимости
При получении возврата уплаченного НДФЛ суммы 1 млн. руб. при покупке вами квартиры( налогового вычета) вы пишете заявление, прилагая и договор купли-продажи и документы, подтверждающие оплату. При этом налоговики могут поинтересоваться, на какие доходы вами куплена квартира, если, например, официальные доходы у вас слишком маленькие. Стандартным способом доказательства доходов здесь является различные расписки и заявления родственников, которые помогли материально, и знакомых, которые дали вам в долг.
ПРОДАВЦЫ недвижимости
Здесь есть 4 варианта:
1. Вы являетесь собственником более 3 лет и продаете квартиру. При этом не важно, покупаете ли вы что-то затем.
2. Вы являетесь собственником менее 3 лет и продаете квартиру.
3. Вы являетесь собственником менее 3 лет и совершаете альтернативную сделку, т.е. продаете квартиру, а затем покупаете новую.
4. Вы являетесь собственником менее 3 лет и продаете квартиру, которая ранее была куплена, а не приватизирована, причем у вас есть документы, подтверждающие факт покупки и оплаты.
1 вариант. Если вы являетесь собственником более 3 лет ( см. дату в свидетельстве о собственности), вы не должны платить налог на доходы физических лиц ( НДФЛ) с суммы, полученной при продаже. Но уведомительную налоговую декларацию подать вы обязаны.
2 вариант. Если вы просто продаете квартиру, не покупая ничего взамен, то вы уплачиваете налог с суммы продажи, указанной в договоре купли-продажи минус 1 млн. руб. ( стандартный налоговый вычет). Существует практика занижения стоимости квартир в договорах купли-продажи с целью минимизировать налоги, но здесь существуют опасности, во-первых, доначисления налога с рыночной цены квартиры, которая может быть определены налоговой инспекцией самостоятельно. Такие выборочные проверки налоговыми органами соответствия цен в договорах купли-продажи рыночным, теоретически могут стать сплошными. Хотя, с точки зрения Гражданского Кодекса, обе стороны договора купли-продажи имеют право определить стоимость по договоренности. Тем, не менее, разбирательства с налоговой здесь возможны.
Однако, покупателю вашей квартиры совсем невыгодно занижать стоимость квартиры в договоре, так как в последующем он может продать эту квартиру и минимизировать СВОИ налоги с продажи предъявлением затрат на покупку ( т.е. это сумма в вашем с ним договоре). Также занижение стоимости может быть невозможно, если покупатель оформляет на нее ипотеку. Третий вариант – если ваш покупатель не очень уверен в вашей порядочности, не исключает возможности расторжения договора купли-продажи, при котором вы обязаны будете ему вернуть заниженную стоимость денег вместо реально уплаченной. Правда, разницу можно оформить дополнительной распиской, но тем не менее…
Помимо этого, вы опять-таки обязаны как продавец подать налоговую декларацию и заявление на стандартный вычет. С разницы цены продажи минус 1 млн. руб. вам начислят НДФЛ.
3 вариант. Вы владеете квартирой менее 3 лет, продаете ее и покупаете новую квартиру после продажи старой. При подаче налоговой декларации вы указываете, что продали недвижимость в целях приобретения новой, и что другой квартиры для проживания у вас нет. В этом случае стоимость купленной квартиры зачитывается как расход, и сумма налога исчисляется в размере 13% *( сумма продажи- сумма покупки). Но в этом случае важно, чтобы и покупка и продажа произошли в течение одного отчетного (календарного) года. Т.е. к одному году должны относиться и дата продажи в договоре купли-продажи, и дата свидетельства о собственности на новую квартиру. Т.е. фактически вы имеете право выбора, воспользоваться ли вам стандартным налоговым вычетом по схеме НДФЛ= 13%( сумма продажи- 1 млн. руб.) или НДФЛ = 13% ( сумма продажи- затраты на приобретение). Выбор того или другого варианта определяют простые арифметические вычисления по фактическим цифрам
4 вариант. Вы владеете квартирой менее 3 лет, причем когда-то купили ее, а не приватизировали. Факт покупки подтверждает договор купли-продажи и документ об оплате, например, расписка, платежка и т.д. При подаче налоговой декларации вы вычитаете из доходов, полученных при продаже, расходы, связанные с получением этих доходов ( которые обусловили получение дохода), т.е., стоимость покупки. Теоретически, можно учесть еще и расходы на капитальные ремонт, подтвержденные документально.
Т.е. НДФЛ= 13%* ( сумма продажи — сумма покупки – затраты на ремонт). Здесь, как и в предыдущем варианте, у вас есть выбор, воспользоваться ли вам стандартным налоговым вычетом по схеме НДФЛ= 13%( сумма продажи- 1 млн. руб.) или НДФЛ = 13% ( сумма продажи- затраты на приобретение и ремонт). Выбор того или другого варианта также определяют простые арифметические вычисления по фактическим цифрам.
ТОНКОСТИ для продавцов недвижимости
Про корректное указание стоимости квартиры в целях оптимизации налогов в договоре купли-продажи квартиры мы уже указали.
Вторая особенность-возможность, если уж вам начислили значительную сумму НДФЛ с суммы продажи, это возможность получить отсрочку или рассрочку по уплате налога. В этом случае сразу же необходимо подать соответствующее заявление, но решение налоговая инспекция принимает по своему усмотрению.
Если вы имеете право получить стандартное налоговое возмещение в максимально возможной сумме 13% от 1 млн. руб. ( 125 тыс.руб в случае покупки домаучастки) при покупке квартиры только один раз в жизни, то получать вычет с налогооблагаемой базы при продаже недвижимости в сумме 1 млн. руб. вы можете столько раз, сколько раз продаете недвижимость. Но ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ: стандартные налоговые вычеты вычеты касаются только жилой недвижимости.
Налоговая декларация вместе со всеми заявлениями о предоставлении стандартных налоговых вычетов и отсрочек подаются в течение 1 квартала года, следующего за годом, в течение которого вы совершили куплю-продажу недвижимости.
Если вы вовремя не подали налоговую декларацию, даже в уведомительного характера ( если срок владения квартирой более 3 лет), то в базе налоговой инспекции, которая ведется по налогоплательщикам, а не по объектам недвижимости, объект недвижимости может продолжать числиться на вас. При этом вам могут продолжать приходить начисления по налогу на имущество ( курьез в том, что одновременно они приходят и тому, кто купил у вас квартиру). А для того, чтобы разобраться с этим вопросом и не платить за то, что вам уже не принадлежит, вам все равно придется прийти в налоговую и предъявить факт продажи ( дарения) вами квартиры, и, соответственно, нарушения в виде неподачи налоговой декларации.
