Договор коммерческого найма (аренды) жилого помещения
Договор найма жилого помещения — договор, по которому одна сторона — собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) — обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем. (п.1 ст.671 ГК РФ). В зависимости от различных видов жилищных фондов, договор найма жилого помещения делится на: договор социального найма (заключается с государственными или муниципальными органами и здесь не рассматривается) и договор коммерческого найма (аренды) жилого помещения.
Конституционное право на жилище означает гарантированную для каждого гражданина Российской Федерации возможность быть обеспеченным жилищем. Это право предполагает юридическую возможность стабильного пользования имеющимся у гражданина жилым помещением, его неприкосновенность, недопущение произвольного лишения жилища. Право на жилище обеспечивается в том числе и посредством коммерческого найма жилых помещений у собственников.
Договор найма жилого помещения является взаимным, возмездным, консенсуальным.
Предметом договора найма жилого помещения является предоставление наймодателем жилого помещения нанимателю за плату во владение и пользование для проживания в нем. В договоре найма жилого помещения существенным условием является условие о предмете договора. В договоре найма жилого помещения должны быть в обязательном порядке приведены все данные, позволяющие определенно (однозначно) установить имущество, которое должно быть передано нанимателю в качестве объекта найма.В случае отсутствия в договоре найма жилого помещения данных об объекте, подлежащем передаче нанимателю, такой договор считается незаключенным.
Объектом договора найма может быть лишь изолированное жилое помещение, состоящее из квартиры либо одной или нескольких комнат (п.1 ст.673 ГК РФ). Не могут быть самостоятельным объектом договора найма часть комнаты или комната, связанная с другой комнатой общим входом (смежные комнаты), а также подсобные помещения (кухня, коридоры, кладовые и т.п.).
Пользование жилыми помещениями в многоквартирных домах имеет свои особенности. Наниматель вправе пользоваться не только предоставленным ему по договору найма жилым помещением, но и общими помещениями дома (коридоры, холлы, лестницы), а также механическим, электрическим, санитарно-техническим и иным оборудованием за пределами или внутри квартиры, обслуживающим более одной квартиры, — лифтами, мусоропроводом и др. (ст.290 ГК РФ).
Сторонами договора найма жилого помещения являются наймодатель и наниматель. В качестве наймодателя по договору найма жилого помещения может выступать собственник жилого помещения или иное лицо, наделенное законом или собственником правом на передачу жилого помещения внаем. Наймодателем может быть любой субъект гражданского права с соблюдением общих требований о правоспособности и дееспособности. Согласно п.1 ст.677 ГК РФ нанимателем по договору найма жилого помещения может быть только гражданин. Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора, но не договора найма жилого помещения, так как этот договор предусматривает конкретную цель передачи жилого помещения во владение и пользование — для проживания в нем нанимателя. Юридическое лицо не может само проживать в жилом помещении, оно может лишь передать полученное жилое помещение в пользование граждан (п.2 ст.671 ГК РФ). Помимо нанимателя в положениях о договоре найма жилого помещения упоминаются постоянно проживающие вместе с ним граждане (ст.677 ГК РФ).
К дополнительным условиям договора найма жилого помещения относится:
— Обязанность нанимателя своевременно вносить плату за жилое помещение. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи (ст.678 ГК РФ).
— Договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет (ст.683 ГК РФ).
— В договоре должны быть указаны граждане, постоянно проживающие в жилом помещении вместе с нанимателем. При отсутствии в договоре таких указаний вселение этих граждан производится в соответствии с правилами статьи 679 ГК РФ (п.2 ст.677 ГК РФ).
— Текущий ремонт сданного внаем жилого помещения является обязанностью нанимателя, если иное не установлено договором найма жилого помещения (п.1 ст.681 ГК РФ).
— Капитальный ремонт сданного внаем жилого помещения является обязанностью наймодателя, если иное не установлено договором найма жилого помещения (п.2 ст.681 ГК РФ).
— Размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон в договоре найма жилого помещения.
— Наниматель с согласия наймодателя может передать на срок часть или все нанятое им помещение в пользование поднанимателю.
— Поднаниматель не приобретает самостоятельного права пользования жилым помещением. Ответственным перед наймодателем по договору найма жилого помещения остается наниматель (п.1 ст.685 ГК РФ).
Договор найма жилого помещения оформляется в простой письменной форме (ст.674 ГК РФ). Письменная форма заключения договора найма жилого помещения между наймодателем (собственником жилого помещения) и нанимателем способствует конкретизации прав и обязанностей сторон по пользованию жилыми помещениями. В тоже время несоблюдение наймодателем и нанимателем простой письменной формы заключения договора найма жилого помещения не влечет за собой недействительности договора, однако лишает стороны в случае спора права ссылаться в подтверждение договора и его условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства (ст.162 ГК РФ).