Советы арендодателю. Как правильно сдать квартиру?
Многие из нас хотели бы, кроме места проживания, иметь в собственности еще как минимум одну квартиру, которую можно было бы сдавать нанимателям для получения дополнительного дохода. Но, став обладателем такой квартиры, ее владелец сталкивается с далеко не простой задачей: как правильно сдать квартиру, чтобы не упустить выгоду и не омрачить себе жизнь различными проблемами, связанными с нанимателями.
Сдавать квартиру или комнату — это бизнес (как бы высокопарно это не звучало), поэтому и отношение к этому должно быть соответственное. И это не так то просто, как может показаться. Нужно уметь разбираться в людях, ориентироваться в ценах на рынке недвижимости, знать основы ГК РФ и ЖК РФ. Другими словами нужно сначала потрудиться, чтобы получить прибыль и не оказаться в накладе. «Без труда (как известно) не выловишь рыбку…» Дело в том, что собственнику связываться с незнакомыми людьми в качестве нанимателей не всегда хочется, но дело приходится в большинстве случаев иметь именно с чужими людьми, так как не часто родственники и знакомые хотят снять жилье у владельца, да еще и по рыночной цене. Да и продешевить собственнику не хочется, однако необходимыми знаниями в ценовой политике обладают далеко не все.
Поэтому сначала Вам, как потенциальному арендодателю, необходимо выяснить, какова будет арендная плата за Вашу квартиру. Каким образом это сделать? Необходимо проработать соответствующие периодические издания и сайты Интернета в части существующих предложений и спроса на съемные квартиры, чтобы знать, какую цену установить. Необходимо знать достоинства и недостатки вашей квартиры, которые будут влиять на стоимость ее найма (например, удаленность от станций метрополитена, этаж, наличие мебели и бытовой техники, развитость инфраструктуры в районе расположения и т.п.). Конечно, вы можете поинтересоваться у своих соседей, друзей, родсвенников, но ограничиваться только этой информацией не стоит. Будет не плохо, если вы пригласите риелтера, который реально сможет оценить вашу квартиру (как правило такого рода услуги абсолютно бесплатны для собственников). Если по какой-либо причине его оценка не вызывает вашего доверия (не совпадает с вашей), пригласите специалистов из разных агентств, сравните их оценки и выберите среднюю. Старайтесь реально оценивать своё жильё. Конечно, «каждый кулик сбоё болото хвалит», но то что для Вас может казаться лучшим и самым удобным в мире, для других может показаться напротив не очень удобным вариантом. Собственнику его квартира может казаться самой лучшей, а район, в котором она находится, самым престижным, и конечно же пятый этаж без лифта, самым удобным в мире. Но помните — вашему потенциальному арендатору будут показывать много вариантов (иногда десятки), каждый из которых «самый-самый», а арендатор выберет, только тот вариант, который больше устроит его, как по цене, так и по району, как по состоянию, так и по этажу.
Когда люди не смогли правильно оценить свою квартиру, тогда, в лучшем случае они могут сдать ее на короткий срок, человеку, который так же не ориентируясь на рынке аренды, не столь стеснен в финансах, но ограничен во времени. За этот короткий срок он сориентируется, найдёт себе более экономичное жилье и съедет. А арендодатель утвердится в своем мнении: «Я же говорил, моя квартира стоит таких денег», и опять будет пытаться сдавать её по той же завышенной цене. В итоге за год он может заработать в два-три раза меньше, если бы сдавал каждый месяц (без простоев) по оптимальной цене. Не бойтесь торговаться, лучше уступите, считайте свои деньги. Ведь при стоимости аренды квартиры 20000 рублей в месяц, за каждый день простоя Вы теряете более 600 рублей. Может всё же стоит сделать скидку понравившимся арендаторам? Один из часто задаваемых, будущими жильцами вопрос: «А какая там мебель?» Это самый, часто, тяжело разрешимый вопрос для хозяина. Некоторым бывает очень трудно расстаться со своими вещами, которые годами зарабатывались тяжёлым трудом. Но нужно понять и людей, которые будут жить в вашей квартире. Не все хотят жить с бабушкиными комодами, сервантами и панцирной кроватью (с которой может быть у Вас и связаны самые лучшие воспоминания). Если для вас эти вещи представляют ценность, то для них — нет. Если вы хотите оптимально выгодно сдать свою квартиру, то с такой мебелью лучше расстаться (ну, увезите её на дачу…, если уж выбросить жалко)… Чтобы появились предложения снять вашу квартиру, необходима какая-нибудь реклама. Можно дать объявление в периодическое издание рекламы, можно просто расклеить объявления на остановках и столбах. Здесь немаловажное значение имеет пункт в объявлении, что квартира сдается собственником, а не посредником, так как интересоваться квартирой станут не только нуждающиеся в съемной квартире, но и посредники, ищущие варианты для свои клиентов. В принципе, дело можно иметь как с одними, так и с другими. Только вот с самими нанимателями Вам лучше будет пообщаться самим. Это очень важно, поскольку Вы будете иметь возможность познакомиться с людьми, которые будут непосредственно снимать квартиру, проверить и записать их данные, решить вопросы по составлению и условиям договора аренды/найма. Обязательно заключайте договор аренды жилья, четко оговаривая сроки и суммы оплаты, кто и за что будет платить. Составляйте опись имущества передаваемого во временное пользование вместе с квартирой. Наиболее распространенная практика — за коммунальные услуги платит арендодатель (они более менее равные и зависят от количества прописанных человек, формы собственности квартиры и т.д.), а за электроэнергию — арендатор (сумма зависит от его потребностей, сколько он может «нажечь», включив обогреватель?…). Лучше всего, если коммунальные платежи включены в стоимость аренды, т. к. вы сами будете контролировать ежемесячную оплату этих услуг, будете уверены, что всё вовремя оплачено и нет задолжностей. Как быть с междугородними переговорами? На этом чаще всего можно прогореть, причем очень сильно. Старайтесь всегда жестко оговаривать условия оплаты за междугородние переговоры. Лучше всего просто отключить «восьмерку», сейчас существует большой выбор специальных карт, которыми можно воспользоваться для звонка по межгороду. Но если же арендатор все-таки настаивает на подключении «восьмерки», (это может быть связано со спецификой работы, например), возьмите с него залог. Но периодически, всё равно, нужно проверять телефонные счета, тем более появилась новая услуга — теперь можно проверить сумму счета, позвонив по телефону. Если появилась большая задолжность, не стесняйтесь, поговорите с арендатором о ее погашении.
Однако все это не может гарантировать Вам спокойную жизнь с постоянным и стабильным пополнением семейного бюджета. Большая вероятность досадных сюрпризов от нанимателей в виде жалоб соседей на шум из квартиры, большие счета за телефонные переговоры, нестабильная оплата за наем, а также риск однажды не застать нанимателей, которые без оплаты выехали восвояси, — далеко не полный перечень проблем, с которыми можно столкнуться при сдаче в наем квартиры. Нельзя с полной уверенностью сказать, что такие проблемы будут устранены, если вы сдадите свою квартиру через агентство недвижимости. Конечно, на этапе подбора нанимателей и заключения с ними юридически грамотного договора найма помощь агентства будет ощутима. Однако, у большинства агентств недвижимости задачи этим и ограничиваются. Вышеописанные проблемы с нанимателями будут головной болью исключительно собственника квартиры.
Поэтому не торопитесь сдать квартиру кому попало (лишь бы денег дали), тщательно выбирайте арендатора. Нельзя говорить о том, кто надежнее — семья, одинокий человек, молодые ребята либо девушки, не судите по национальным или еще каким бы то ни было признакам. Есть одно более или менее надежное правило: назначьте личную встречу, поговорите, посмотрите на человека и уже тогда решайте окончательно. За первые пару месяцев посмотрите на порядок в квартире, поговорите с соседями. Сделайте это культурно, лучше предварительно договорившись о Вашем приходе, чтобы не надоедать и не доставлять неудобств съемщику.
Для достижения максимально положительного результата необходимо всем быть терпеливыми, воспитанными, а самое главное уважать друг друга!