Как купить квартиру на вторичном рынке?

«Имею желание купить дом, но не имею возможности; имею возможность купить козу, но не имею желания! Так выпьем же за то, чтобы наши возможности всегда совпадали с нашими желаниями!»

Начнём с того что, для того чтобы купить квартиру нужно иметь энную сумму денег, так как одного желания здесь не достаточно. Где и каким образом вы будете брать деньги — это другой вопрос. Скажем только, что не следует особо рассчитывать на ипотечный кредит без первоначального взноса (см. эпиграф). Но если всё же вы решили приобретать жильё с привлечением кредитных средств, сначала получите в банке положительное решение о выдаче кредита, а потом начинайте заниматься подбором недвижимости.

Итак, вы счастливый обладатель круглой суммы достаточной для покупки квартиры, с чем вас и поздравляем. Что же вам предпринять чтобы стать не менее счастливым обладателем квартиры? Здесь у вас два пути: 1) обратиться в агентство недвижимости или к частному риелтору; 2) подобрать и купить недвижимость самому. В первом случае практически всё что от Вас потребуется: подписать договор (и соответственно оплатить услуги) с агентством (риелтором); выбрать из предложенных вариантов квартиру (характеристики подбираемой недвижимости должны быть описаны в договоре с агентством); оплатить её стоимость, подписать соответствующие документы в Регистрационной службе; получить свидетельство о государственной регистрации права собственности. Всё остальное забота риелтеров (подробнее см. здесь).
Во втором случае, то есть если вы решили заниматься подбором квартиры сами, все описанные здесь действия вам придётся выполнить самим. Не пугайтесь! «Чистая» покупка квартиры (т.е. не обмен) на «чистые» деньги (т.е. не ипотека) это самая простая сделка с недвижимостью. Далее по шагам рассмотрим покупку N-комнатной квартиры на вторичном рынке (т.е. не «долёвку»). Будем исходить из того что у вас есть соответствующая предполагаемой покупке сумма денег. Про ипотеку потом…
Итак, первым делом Вам потребуется узнать ситуацию на рынке жилья (т.е. где, что и сколько стоит, на что вы можете рассчитывать за свои кровные). Для этого есть целая куча периодики (газета «Из рук в руки», журналы «Зелёная площадь», «Ярмарка недвижимости» и т.д.), Интернет (ну это Google и Yandex Вам в помощь). Однако, не достаточно просто почитать объявления о продаже, нужно прозвонить заинтересовавшие Вас варианты (узнать что, где, как, почём, когда, почему, кто и т.д.), чтобы не принять пожелания собстенников жилья за реальную ситуацию на рынке. Не бойтесь задавать вопросы, за спрос денег с вас никто не возьмёт. С ценами определились?
Где и что сколько стоит понятно? Денег хватает? Тогда вперёд, заниматься непосредственно подбором. Во время «изучения» рынка уже что-то подобрали? Звоните снова, узнавайте всё подробнее. Где находится квартира, в каком состоянии, «чистая» продажа или обмен? Если обмен, то подобрали ли ваши потенциальные продавцы себе вариант? Скажем сразу, для вас предпочтительнее «чистая» продажа, чтобы за продавцом не выстраивалась еще цепочка обменов (это когда Ивановы покупают у Сидоровых, Сидоровы покупают у Петровых, а Петровы съезжаются с Семёновыми и т.д.), зачем вам с «чистыми» деньгами такой «паровоз» (такие заморочки)? Всё устраивает? Договаривайтесь на просмотр. Все факторы, которые Вам предстоит оценить при осмотре квартиры, можно разделить на две группы: находящиеся вне квартиры и внутри неё.
Внешние факторы:
— Расстояние от остановок транспорта до дома. Зачастую владельцы квартир «округляют» расстояние, причём в свою пользу. — «Возрастные» характеристики дома. Часть информации (год постройки и т.д.) Вы можете получить из документов на квартиру. Если по наработанным каналам удаётся добыть не все данные, то источником информации могут стать старушки у подъезда, которые охотно расскажут и какие перекрытия в доме: деревянные или бетонные, и когда производился капитальный ремонт здания, а также, часто ли отключают горячую воду, и кто из соседей самый шумный.
— Окрестности. Для того чтобы у Вас не создалось ложного впечатления тишины и покоя, лучше осмотреть окрестности в будний день до наступления темноты.
— Состояние подъезда. Если Вы хотите получить реальную картину состояния подъезда, необходимо обратить внимание не только на площадку перед продаваемой квартирой, но и погулять немного по этажам. Чистота или же грязь послужит для Вас своего рода характеристикой на соседей, с которыми Вам придётся жить.
Внутренние факторы:
— Площадь квартиры. Проверьте, совпадает ли она с указанной в объявлении, приписать 1-2 кв. м. некоторым кажется общепринятым. Поскольку помещение, где находится много людей или вещей, визуально кажется меньше, можно оценивать площадь по потолкам.
— Планировка. При большой площади квартира бывает скомпонована неудачно. Иногда это не страшно, ведь можно сделать перепланировку, но прикиньте заранее, во что это Вам обойдётся по деньгам, к тому же учтите, что не все идеи можно воплотить в жизнь. Не всегда можно переносить стены, какие-то из них несущие и не подлежат сносу. Кстати, перепланировка без разработки проекта и его согласования может привести к серьёзным негативным последствиям: в результате «самодеятельных» перепланировок нарушается внутриквартирная вентиляция, инсоляция, теплообмен (когда, то увеличивают количество радиаторов, то уменьшают), подчас перестройка затрагивает несущие конструкции.
— Протечки на потолке. Этот недостаток можно отнести к существенным и за него следует потребовать снижение цены. Это только теоретически можно предъявить к ЖЭУ претензию и попросить залатать крышу. На практике, если крыша течёт, то это надолго.
— Микроклимат. При беглом осмотре, возможно, не удаться определить, насколько он благоприятен для проживания, экологически безвреден. Однако следует обратить внимание на наличие грибков (плесени) на стенах (плинтусах), «испарений», посторонних запахов.
Все остальные дефекты можно назвать поправимыми. Отклеившиеся обои, рваный линолеум, покривившиеся двери, подтекающие краны — всё это выглядит ужасно, но стоимость косметического ремонта явно несоизмерима со стоимостью квартиры. Более того, эти факторы могут стать Вашими союзниками, — акцентируя на них внимание, можно добиться от продавца квартиры снижения цены (ну, если повезёт…). Поинтересуйтесь о степени готовности документов (перечень документов необходимых для продажи квартирыздесь). Договаривайтесь об авансе (задатке), подисывайте соответсвующий документ.
Далее, вам предстоит записаться на сделку (государственную регистрацию) в одном из отделений Управления Регистрационной службы. Записаться может любая из сторон Договора купли-продажи (так предоставьте это право продавцу). При записи на гос. регистрацию потребуется Договор купли-продажи. По идеи, подготовка Договора, как и остальных документов необходимых для проведения сделки, есть прерогатива продавца. От вас же потребуется предоставить документы: паспорта; свидетельство о рождении, если одним из покупателей будет несовершеннолетний ребёнок; в том случае если оформление будет проводиться на одного из супругов, потребуется нотариально заверенное согласие супруга/супруги на покупку (если не предусмотрен брачным договором другой режим собственности).
В назначенный день и час регистрации (ну пораньше конечно) вы встречаетесь с продавцом, производите расчёт, получаете расписку о получении продавцом денег, подписываете договора в присутствии сотрудника Регистрационной службы, который производит дальнейшие действия по регистрации Договора купли-продажи и перехода права собственности. В назначенный сотрудником день (как правило через 10 рабочих дней), Вы приходите и получаете СВИДЕТЕЛЬСТВО О ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ и зарегистрированный Договор купли-продажи. Всё…