Аннуитетные или дифференцированные платежи по ипотеке?

Для сотен тысяч российских семей ипотечное кредитование стало реальной возможностью решить свои жилищные проблемы. Банки предлагают разнообразные ипотечные программы И если банк предоставляет заёмщику возможность выбора схемы погашения ипотеки, стоит знать какие бывают виды платежей и чем они отличаются.

Подписавший кредитный договор, обязуется вернуть банку сумму кредита (тело кредита) и платить проценты в течении всего срока кредитования. И именно из этих сумм и складывается общая сумма займа. Трезво оценивая свои финансовые возможности, заёмщик по согласованию с кредитной организацией определяет срок кредита. А банк устанавливает процентную ставку — то есть плату за пользование кредитом. Обычно это от 6 до 12% годовых.

Исходя из этого рассчитывается ежемесячный платёж. Каждый платёж состоит из частичной оплаты тела кредита и оплаты процентов начисленных на оставшийся основной долг.

Виды платежей

В зависимости от соотношения суммы процентов и суммы частичной оплаты основного долга, ежемесячные платежи могут рассчитываться по дифференцированной или аннуитетной схеме. И если кредитная организация предоставляет заемщику право выбора способа погашения ипотечного кредита, стоит знать: как рассчитываются ежемесячные платежи, в чём преимущества и недостатки каждой из двух схем.

Дифференцированный платеж

Это схема расчета, когда размер ежемесячного платежа по погашению кредита постепенно уменьшается к концу периода кредитования.

При дифференцированной схеме погашения кредита, ежемесячный платеж рассчитывается как сумма основного долга разбитая по месяцам равными частями, плюс проценты, начисляемые помесячно на оставшийся долг. Естественно, что размер долга уменьшается к концу срока кредитования, отсюда и получается уменьшение размера ежемесячной выплаты. Таким образом первые взносы будут большими чем последние.

График

Принцип дифференцированного способа погашению кредита проще всего представить в виде графика.

График дифференцированных платежей

Формула расчета

Часть ежемесячного платежа идущая на погашение основного долга вычисляется следующим образом: нужно размер основного долга, разделить на срок кредита в месяцах.

Формула расчета основного платежа - диффер. способ

B – часть ежемесячного платежа на погашение основного долга, S – размер основного долга, N – срок кредита в месяцах.

Остаток задолженности на текущий месяц рассчитывается следующим образом: часть ежемесячного платежа идущую на погашение основного долга нужно умножить на количество уже оплаченных месяцев. И вычесть полученное из первоначального основного долга.

Формула расчета остатка долга - диффер.

B – часть ежемесячного платежа на погашение основного долга, S – размер основного долга, Sn — остаток задолженности по основному долгу в месяце, n – количество прошедших месяцев.

Для расчета начисленных на остаток долга процентов нужно остаток основного долга в текущем месяце умножить на месячную процентную ставку (годовую делённую на 12 мес.).

Формула расчета процентов - диффер. платеж

p – начисленные проценты в месяц, Sn — остаток задолженности по основному долгу в месяце, P – годовая процентная ставка.

Таким образом, ежемесячный платёж по дифференцированной схеме погашения можно рассчитать по следующей формуле:

Формула расчета ежемесячного платежа - диффер. способ
  • Dn — дифференцированный ежемесячный платёж
  • p — начисленные проценты в месяце
  • Sn — остаток задолженности по основному долгу в месяце
  • P — годовая процентная ставка
  • B – часть ежемесячного платежа на погашение основного долга
  • S – первоначальный размер основного долга
  • N – срок кредита в месяцах
  • n – количество прошедших месяцев

Таблица

В качестве примера дифференцированной схемы, приведём в таблице расчёт платежей по кредиту 500 тыс. рублей сроком на один год под 14% годовых.

Ежем. платеж Осн. долг Проценты Ост. долга
1 47 500.00 41 666.67 5 833.33 458 333.33
2 47 013.89 41 666.67 5 347.22 416 666.67
3 46 527.78 41 666.67 4 861.11 375 000.00
4 46 041.67 41 666.67 4 375.00 333 333.33
5 45 555.56 41 666.67 3 888.89 291 666.67
6 45 069.44 41 666.67 3 402.78 250 000.00
7 44 583.33 41 666.67 2 916.67 208 333.33
8 44 097.22 41 666.67 2 430.56 166 666.67
9 43 611.11 41 666.67 1 944.44 125 000.00
10 43 125.00 41 666.67 1 458.33 83 333.33
11 42 638.89 41 666.67 972.22 41 666.67
12 42 152.78 41 666.67 486.11 0.00
Переплата по процентам: 37 916.67 руб.
Общая стоимость кредита: 537 916.67 руб.

Плюсы

  • Сумма платёжа уменьшается с каждым месяцем, кредитная нагрузка снижается
  • Существенная экономия на оплате процентов за пользование кредитом

Минусы

  • Первые крупные платежи могут быть довольно серьёзной нагрузкой на бюджет заёмщика
  • Банки предъявляют более строгие требования к заёмщику претендующему на дифференцированную схему расчета.

Аннуитетный платеж

Это вид расчета погашения долга по ипотечному кредиту, при котором ежемесячный платеж остаётся постоянным в течение всего срока кредитования.

Фиксированная сумма ежемесячного платежа получается за счёт того, что часть денег, идущая на погашение тела кредита, со временем увеличивается, а часть, идущая на оплату процентов за пользование кредитом — уменьшается. Это означает, что первые месяцы ипотеки заёмщик большей частью оплачивает проценты банку, и только к середине срока кредитования, сумма идущая на погашение основного долга увеличивается до существенных значений. Поскольку, сумма основного долга уменьшается медленно, то и процентов на остаток долга начисляется больше. Переплата по кредиту в этом случае может быть довольно существенна.

График

Наглядно представить принцип формирования аннуитетного платежа, можно взглянув на приведённый ниже график.

График аннуитетных платежей

Формула расчета

Формула расчета аннуитетных платежей
  • An — аннуитетный ежемесячный платёж
  • S — первоначальный размер основного долга
  • P — процентная ставка по кредиту
  • N — срок кредита в месяцах

Данная формула применяется во всех кредитных организациях и используется в большинстве кредитных калькуляторов.

Таблица

Расчет по ежемесячных аннуитетных платежей можно увидеть в таблице. В качестве примера рассмотрим кредит 500 тыс. рублей со сроком погашения один год, под 14% годовых.

Ежем. платеж Осн. долг Проценты Ост. долга
1 44 893.56 39 060.23 5 833.33 460 939.77
2 44 893.56 39 515.93 5 377.63 421 423.85
3 44 893.56 39 976.95 4 916.61 381 446.90
4 44 893.56 40 443.34 4 450.21 341 003.55
5 44 893.56 40 915.18 3 978.37 300 088.37
6 44 893.56 41 392.53 3 501.03 258 695.84
7 44 893.56 41 875.44 3 018.12 216 820.40
8 44 893.56 42 363.99 2 529.57 174 456.41
9 44 893.56 42 858.23 2 035.32 131 598.18
10 44 893.56 43 358.25 1 535.31 88 239.93
11 44 893.56 43 864.09 1 029.47 44 375.84
12 44 893.56 44 375.84 517.72 0.00
Переплата по процентам: 38 722.71 руб.
Общая стоимость кредита: 538 722.71 руб.

Плюсы

  • Фиксированный платеж на весь срок кредитования, позволяет планировать свой бюджет
  • Банки более лояльны к заемщикам, претендующим на аннуитетную схему погашения кредита.

Минусы

  • Существенная переплата процентов за пользование кредитными средствами
  • При рефинансировании кредита, убытки могут перекрывать выгоду

Сравнение платежей.

Дифференцированный способ погашения кредита лучше выбирать тем, кто уверен в своей платежеспособности. Первые крупные ежемесячные платежи могут позволить себе не все. Этот способ будет оптимальным, если заёмщик планирует и имеет возможность погасить кредит в короткий срок. И если банк предоставляет возможность выбрать дифференцированный способ расчета, выгода будет очевидной. Это и наименьшая переплата процентов, и скорейшее погашение ипотеки.

Не каждый заёмщик может позволить себе первые крупные ежемесячные платежи при дифференцированной схеме погашения. Чтобы комфортно расплачиваться по ипотеке, возможно придётся довольствоваться меньшей суммой кредита, либо отказаться от такой схемы в пользу аннуитетной.

При ипотечном кредитовании большинство банков, как правило, безальтернативно предлагают аннуитетный способ погашения. Поскольку ипотека предполагает длительные сроки кредитования, и высокие риски, банки стремятся как можно быстрее в первые месяцы ипотеки получить прибыль от выплаты процентов. Однако, и с точки зрения заёмщика у этой схеме есть свои преимущества. Более мягкие требования банка позволяют рассчитывать на большую сумму ипотеки. Фиксированные платежи позволяют точно планировать свой семейный бюджет. А учитывая инфляцию, с каждым годом платёж по ипотеке будет менее обременителен для кармана заёмщика.

Из приведённых выше расчётов очевидно — переплата процентов при дифференцированном способе значительно меньше, чем при аннуитетном. И чем больше сумма и срок кредита, тем существеннее эта разница.

Вывод

Сэкономить на выплате процентов по ипотеке стремится каждый заёмщик. Однако, самым действенным способом экономии остаётся досрочное погашение кредита. В этом случае существенной разницы между дифференцированными и аннуитетными платежами нет. При любом способе расчёта, досрочное погашение ипотечного кредита даст более существенную экономию на выплате процентов банку.