Задаток или аванс? В чём разница?

Наконец-то покупатель определился с выбором недвижимости и готов ее купить, а продавца устраивают предложенные условия сделки. Когда стороны пришли к согласию по поводу стоимости квартиры, возникает необходимость закрепить все договорённости на бумаге в виде соглашения или предварительного договора купли-продажи. При подписании подобных документов, в качестве обеспечения обязательств по договору и подтверждения серьезности своих намерений, покупатель передает продавцу некую денежную сумму. Эта может быть аванс или задаток. Несмотря на то, что частенько одно путают с другим, аванс и задаток имеют существенные различия. В чем же разница между авансом и задатком? Что лучше?

Особенности задатка

Задаток это сумма, которую покупатель передаёт продавцу недвижимости в счёт будущей оплаты за квартиру, как гарантию совершения сделки и соблюдения предварительных договоренностей сторон. Если сделка купли-продажи состоится в оговоренный срок, эта сумма засчитывается в счет оплаты стоимости квартиры. Задаток гарантирует сторонам будущей сделки выполнение их договоренностей.

Понятие задатка определено в статьях 380-381 Гражданского Кодекса РФ. В соответствии с этими статьями кодекса, если договор купли продажи квартиры не будет заключен по вине покупателя — задаток остаётся у продавца. Если же продавец уклоняется от заключения сделки, он обязан вернуть покупателю двойную сумму задатка.

Договор или соглашение о задатке должны быть обязательно заключены в письменной форме. Подписание соглашения о задатке либо предварительного договора купли-продажи подразумевает отказ от продажи квартиры третьей стороне. То есть собственник обязуется снять квартиру с продажи, либо обозначить в своих рекламных объявлениях, что за квартиру принят задаток (до такого-то числа). Если после принятия задатка продавец всё-таки решит продать квартиру третьей стороне, он вынужден будет поднять цену как минимум на сумму задатка. Ведь ему придётся вернуть деньги, переданные покупателем в качестве задатка, и такую же сумму из своего кармана.

Если же покупатель передумает и найдёт более выгодный вариант покупки, то его выгода от этого должна перекрывать потерю преданной суммы.

Чем больше будет сумма задатка, тем больше ответственность сторон, а вероятность того что одна из сторон откажется от сделки, меньше.

Однако, в случае отказа покупателя от покупки, у продавца деньги уже на руках (он может их просто не отдавать). Покупателю же в случае срыва сделки по вине продавца, двойную сумму задатка нужно будет ещё получить от продавца. Возможно придётся обращаться в суд. И хотя конкретная сумма задатка никак не регламентируется законодательством, стоит учитывать все риски. Поэтому сумма не должна быть очень большой. Как правило в зависимости от региона и стоимости отчуждаемой недвижимости, сумма может быть определена сторонами от 30 до 300 тысяч рублей.

Особенности аванса

Аванс, так же как и задаток это определённая денежная сумма которую покупатель передаёт продавцу в счёт будущей оплаты за квартиру, в доказательства серьёзности своих намерений. Однако, аванс отличается от задатка тем, что не даёт никаких гарантий совершения сделки. В случае если сделка не состоится в оговоренные сроки, продавец обязан полностью вернуть аванс покупателю. В противном случае покупатель имеет полное право взыскать эти деньги через суд.

Порядок внесения аванса четко не регламентируется законодательством, однако, так же как и в случае с задатком, передача аванса обязательно сопровождается подписанием предварительного договора купли-продажи либо соответствующим соглашением. При получении аванса, собственник, как правило, не прекращает показ своей квартиры. Не имея надёжной гарантии в совершении сделки, можно потерять время и упустить других потенциальных покупателей. Но обычно стороны договариваются о праве преимущественной покупки квартиры стороной выдавшей задаток.

Как оформить аванс или задаток

Договор или соглашение о задатке или авансе заключается в письменной форме. В соответствии с законодательством документ должен содержать следующие пункты:

• Полные паспортные данные продавца(-цов) и покупателя(-лей)
• Полные данные квартиры (адрес, данные документа на основании которого квартира принадлежит продавцу)
• Стоимость продаваемой квартиры, о которой договорились стороны договора.
• В документе должно быть однозначно написано о том, что передаваемая сумма является задатком (либо авансом)
• Четкие сроки и условия проведения будущей сделки (до какой даты должен быть заключён договор купли-продажи, когда и как будет проведена полная/частичная оплата стоимости квартиры, кто оплачивает расходы на оформление документов у нотариуса)
• Обязательство продавца сняться с регистрационного (паспортного) учета с продаваемой жилплощади.
• И прочие договоренности достигнутые сторонами (в плоть до того какая мебель остаётся в квартире после продажи).

При заключении предварительного договора или соглашения предполагающего передачу задатка или аванса, покупателю нужно удостовериться в следующем:

• Проверить подтверждающие личность продавца документы (паспорт). Кроме паспорта можно проверить ещё несколько документов (водительское удостоверение). Считается, что большее количество документов сложнее подделать.
• Следует обратить особое внимание на страницы паспорта о регистрации и расторжения брака, несовершеннолетних детей и прописку.
• Проверить все документы подтверждающие право собственности продавца на продаваемую недвижимость. Для большей уверенности можно заказать в МФЦ выписку из ЕГРН. Кроме того что выписка подтверждает право собственности продавца, она содержит актуальные сведения о возможных обременениях наложенных на квартиру. А это может стать существенным препятствием для сделки.
• Если жилплощадь находится в общей долевой собственности, в получении задатка и подписании соответствующего документа должны принимать участие все собственники.

• Задаток могут получать только собственники недвижимости, либо граждане уполномоченные собственниками, что должно быть подтверждено нотариальной доверенностью!
• Аванс же иногда пытаются получать агентства недвижимости на основании заключённого с продавцом агентского договора.

Как правило, соглашение или предварительный договор с передачей задатка (аванса) заключается в простой письменной форме и не требует никакой регистрации. Несмотря на это, подобный документ, имеет полную юридическую силу. По соглашению сторон, возможно и нотариальное оформление. Однако, стоит учесть, что нотариальное удостоверение подобных документов стоит денег.

Соглашение о задатке (авансе) утрачивает свою силу после совершения сделки и регистрации перехода права собственности к покупателю.

Что лучше аванс или задаток

Сделка может не состоятся по самым разным причинам, подчас не зависящим ни от продавца, ни от покупателя. Однако, противоположная сторона в любом случае будет требовать исполнения взятых на себя обязательств.

Задаток является наиболее надёжным и проверенным способом гарантировать проведение сделки купли-продажи. В крайнем случае, если сделка не состоится по вине одной из сторон, другая сторона сможет компенсировать свои убытки. Если же по какой-либо причине продавец или покупатель не может принять на себя полную ответственность за возможный срыв сделки, можно использовать аванс. Аванс отличается тем, что не имеет обеспечительной функции, являясь по сути просто предоплатой.

Так аванс может быть целесообразен, например, в случае покупки квартиры с использованием средств ипотечного кредита. После заключения предварительного договора купли-продажи, требуется одобрение банком объекта недвижимости. Ведь квартира после покупки будет в залоге у банка. И если банк откажет в предоставлении кредита на покупку этой квартиры, сделка не состоится по независящим от покупателя обстоятельствам.

Задаток может быть более предпочтителен для покупателя, который очень заинтересован в покупке какой-то конкретной квартиры, подобрать альтернативу которой будет сложно. В этом случае, важно «закрепить» эту квартиру за собой. А в случае чего, получить компенсацию.

Продавец всегда заинтересован в задатке, который гарантирует, что квартира будет продана в определённый срок и за оговоренную цену. Можно рассчитывать, что покупатель не найдёт более приемлемый вариант и откажется от покупки в пользу более дешёвой жилплощади. В противном случае, вынужденная потеря времени, упущенная выгода и возможные затраты компенсируются деньгами задатка.

Несмотря на разницу между авансом и задатком, и тот и другой могут быть предпочтительны в какой-либо конкретной ситуации. Важно перед непосредственной передачей денег составить соглашение или договор с исчерпывающими договоренностями сторон будущей сделки.

А до подписания договора, продавцу следует проверить все документы и убедиться в правомочности будущей сделки. Правильно составленный предварительный договор или соглашение будут незаменимы при разрешении возможных спорных ситуаций.