Налогообложение. Собственник и покупатель.

Все вопросы налогообложения, так или иначе связанные с недвижимостью, вызывают у рядового потребителя в « реакцию страуса», т.е. всяческие попытки не замечать истинного положения дел. А потом вдруг оказывается, что вовремя не поданная налоговая декларация вкупе с заявлением на предоставление вычета не просто грозит штрафом, но и лишает нас выгодных финансовых преимуществ.

В головах большинства продавцов-покупателей недвижимости пока не уложилась схема, сколько, и когда нужно платить при продаже недвижимости. И чем отличается налоговый вычет при продаже от налогового вычета при покупке. А это суть различные вещи.

В этой статье мы рассмотрим базовые схемы налогообложения, а также некоторые тонкости, которые следует учесть налогоплательщикам

Начнем с «ролей», которые выполняет физическое лицо ( а мы говорим о налогообложении именно физических лиц) при обладании им имуществом и совершении сделок с ним:

а) Собственник имущества

б) Покупатель недвижимости

в) Продавец недвижимости

1. НАЛОГИ С СОБСТВЕННИКА. Как собственники недвижимости мы платим налог на недвижимое имущество ( НИ), в настоящий момент исчисляющийся в размере 0,2% от учетной стоимости БТИ. Так как эта стоимость гораздо ниже рыночной, то и налоги невысокие. В последнее время много говорится о грядущем налогообложении имущества от рыночной цены, но это не тема данной статьи. Обязанность оплаты этого налога возникает с момента регистрации права собственности на недвижимость. Эта дата стоит в свидетельстве о собственности.

Данные из Федеральной Регистрационной Службы по сделкам с недвижимостью рано или поздно попадают в налоговые инспекции, которые ведут базу данных налогоплательщикам.

Если говорить простыми понятиями, то на каждом налогоплательщике числится имущество – квартира, дача машина ( по автомобилям данные поступают ищз ГИБДД при постановке на учет автомобиля) и т.п. Исходя из этих сведений, налоговая сама начислит вам налог на имущество ( а по машине, так как она не недвижимость – транспортный налог). При этом сведения о имуществе могут поступить с запозданием, но согласно законодательству, это ВЫ обязаны вовремя уплатить налог, а не налоговая вовремя с вас его попросить. Поэтому вам могут насчитать штрафы за просрочку. Т.е. теоретически, вы сами должны прийти в налоговую инстпекцию со свидетельством о собственности и документами на приобретенную квартиру и «сдаться» на милость начисляющего налог на имущество сотрудника. Теперь ежегодно он будет начислять вам налог.

Датой окончания обязательства налогоплательщика по уплате налога на имущество физических лиц будет дата продажи вами квартиры ( дата договора купли-продажи). Но в настоящее время существует серьезная проблема информационного обмена между ФРС и налоговыми службами. Поэтому в налоговую инспекцию может не поступить информация о том, что вы продали квартиру, и налог на имущество будет продолжать начисляться. Причем, поскольку учет ведется по налогоплательщикам, а не по объектам, курьез может состоять в том, что два налогоплательщика ( продавец после продажи и покупатель) могут платить налог за одну квартиру. Показателем этого будут пришедшие вам (продавцу, после продажи) уведомления о необходимости уплаты НИ.

Поэтому, согласно законодательству, вы ОБЯЗАНЫ как минимум в уведомительном порядке (об этом порядке позже) сдать налоговую декларацию по итогам года, где будет зафиксирован факт продажи квартиры. Если вы придете в налоговую с требование не начислять вам больше налог, так как вы, например, продали квартиру еще год назад, не сдав вовремя декларацию, налоговая потребует ее сдать, и может начислить штраф 5 тыс. руб.

2. Как ПОКУПАТЕЛЬ недвижимости. Вы имеете право на ЕДИНСТВЕННЫЙ в своей жизни имущественный налоговый вычет в размере 1 млн руб при приобретении квартиры или 125 тыс.руб при приобретении загородного объекта. Это означает следующее: подтвердив приобретение квартиры стоимостью более 1 млн руб, вы можете получить вычет ( возврат, льготу) по налогу на доходы с физических лиц с

-суммы 1 млн руб (первый случай),

-если квартира стоит меньше 1 млн. руб, то с суммы стоимости квартиры ( второй случай).

-если же вы приобретаете частный дом или земельный участок, то вы получаете возможность налогового вычета с суммы 125 тыс. руб. ( 3 случай)

-или с суммы фактической стоимости домыземли, если они стоят менее 125 тыс. руб. При этом вы должны не просто показать правоудостоверяющие( свидетельство о собственности) и правоустанавливающие ( договор купли-продажи) документы, но и документы, подтверждающие оплату ( платежка, расписка и т.п.).

Поскольку такой вычет предоставляется ТОЛЬКО РАЗ раз в жизни, стоит хорошо подумать, когда и на какой объект его взять. Т.е. если вы купили дачку, но планируете купить гораздо более дорогую квартиру, то стоит предпочесть вычет по квартире, сравните 13% от 125 тыс.руб. и 13% от 1 млн. руб.

Вы должны написать заявление на получение стандартного налогового вычета при приобретении недвижимости в налоговую инспекцию по месту вашей постановки на учет ( т.е. где вы получили ИНН) и приложить все указанные документы. Государство готово вам вернуть уплачиваемый вами подоходный налог с ваших доходов (зарплаты, которая начисляется вам официально работодателем, и по которой уплачиваются все налоги) в размере 13% ( ставка подоходного налога) -от 1 млн. руб в первом случае,

-от фактически оплаченной стоимости квартиры во втором случае,

-от 125 тыс. руб в 3 случае и

-от суммы фактической стоимости землидома в 4 случае.

Причем, при предоставлении вычета, уплаченные вашим работодателем подоходные налоги с физических лиц ( НДФЛ) с вашей зарплаты будут возвращаться вам на специально открытый для этого счет как говорится, по мере поступления.

Приведем расчет:

Например, ваш оклад 10 тыс. руб.и ваш работодатель платит ваш НДФЛ 1,3 тыс. руб в месяц. Вы работаете уже более 3 лет с таким окладом ( для упрощения расчетов). В 2007 году вы купили квартиру стоимостью 2 млн. руб. В начале 2008 года вы подаете заявление на предоставлении вам стандартного налогового вычета при покупке недвижимости в размере 1млн. руб. Государство должно вернуть вам 13% от 1 млн. руб., т.е. 130 тыс. руб уплачиваемого вами с зарплаты НДФЛ.

Заметьте, что государство вам не должно просто денег, а именно ВЕРНУТЬ УПЛАЧЕННЫЕ ранее вами ( работодателем за вас) суммы налога на доходы физических лиц. Т.е. если НДФЛ вами не уплачивается, а официальную зарплату вы не получаете, то возвращать будет нечего.

При первоначальной подаче заявления на вычет, например, в 2008 году, вы можете попросить вернуть суммы НДФЛ за 3 последних отчетных года. А далее, пока вам не вернется вся сумма вычета ( 1 млн. руб*13% =130 тыс.руб максимум), будете ежегодно получать уплаченные суммы НДФЛ за последний отчетный год.

Ваш НДФЛ за год составил 1,3 тыс. руб*12 мес = 15, 6 тыс руб. При подаче заявления вы можете попросить вернуть суммы НДФЛ за 3 последних отчетных года, предшествующих первичной подаче заявления ( при условии, что вы все эти 3 года работали, получали официальную зарплату и поэтому уплачивали НДФЛ), а далее будете получать ежегодно Т.е. за 3 года суммы НДФЛ равны 15,6*3=46,8 тыс. руб. и при принятии решения о вычете вы получите их к середине 2008 года

Остается сумма вычета, которую вам должно государство 130-46,8 = 82,2 тыс.руб. При сохраннии уровня оклада в 10 тыс. руб с уплачиваемым годовым НДФЛ 15,6 тыс.руб, вы будете получать ежегодные возвраты еще в течение 82,2/15,6 = 5 лет по 15,6 тыс руб и на 6 год «хвостик» 4,2 тыс. руб.

Если вы не подали на вычет по факту покупки в 2008 году, можете подать и в 2009.

Если же ваша квартира стоила 800 тыс. руб, то вы претендуете на вычет в размере 800*13% = 104 тыс. руб.

Важный момент. Если квартира приобретена в долях, то сумма вычета предоставляется в тех же долях от 1 млн. руб. при стоимости квартиры более 1 млн. руб. Здесь законодательство немного нелогично, так как вычет предоставляется человеку, а считается по объекту.

Примеры: Квартира стоит 800 тыс. ру. Доли в собственности 30 и 70%. Первый собственник получает вычет 13% от 30%от 800 тыс = 13%*240 = 31,2 тыс.руб. Второй 13%*70%*800 тыс = 72,8 тыс. руб. возврата на счет.

Квартира стоит 2млн. руб.

Первый получает 13%от30%от 1 млн руб = 39 тыс. руб возврата денег.

Второй получает 13%от70% от 1 млн.руб=91 тыс. руб. Оба в сумме получают те. же 130 тыс. руб.

К сожалению, в случае долей, государство не дает вычет по 1 млн. руб. каждому.