Договор с риелтором: не дай себя обмануть
Если вы решили продать недвижимость, то самое разумное – обратиться к профессионалу: собственники недвижимости не обладают теми возможностями, которые есть у риелторов. Но как, воспользовавшись всеми благами сотрудничества с агентством, отстоять свои интересы и не попасть, как многие боятся, в настоящую кабалу?
Отношения с агентством всегда нужно начинать с заключения договора об оказании риелторских услуг. Именно этот документ устанавливает права и обязанности сторон, а значит, является основанием для предъявления требований. Ни в коем случае нельзя соглашаться на сотрудничество с риелтором и уж тем более передавать ему деньги, документы на квартиру и т. д., предварительно не заключив договор. Если в каком-либо агентстве вам предложат «обойтись без формальностей», лучше поискать других риелторов.
Многие думают, что, заключив договор, они попадут в кабалу – при необдуманном поведении и невнимательном прочтении текста документа такое вполне возможно. Особенно если вы примете на себя обязательство не вступать в отношения с другими фирмами и специалистами, не потребовав взамен предоставления полного спектра возможных услуг. Поэтому при заключении договора внимательно ознакомьтесь со всеми условиями, получите ответы на интересующие вас вопросы, проследите, чтобы в тексте были четко сформулированы все обязательства сторон друг перед другом.
Первым пунктом является предмет договора. Предмет – это те отношения между сторонами, ради которых заключается данный договор (покупка/продажа недвижимости, аренда офиса и т. д.), взаимные обязательства по совершению определенных действий. Агентство обязуется оказать какую-либо риелторскую услугу: найти покупателя на имеющуюся недвижимость или подобрать недвижимость для приобретения и т. д. Клиент обязуется уплатить за данную услугу определенную денежную сумму.
Также в договоре необходимо подробно описать технические характеристики помещения (адрес, площадь, этаж, отделка и т. д.) и прочие данные об объекте (район, инфраструктура и т. д.).
Если вам обещают продать вашу недвижимость намного дороже рыночной цены – это может оказаться ловушкой. После подписания договора с таким агентством обычно начинаются разговоры вроде «цена завышена, появились объекты дешевле – давайте снижать…». Даже самый ликвидный объект имеет свой потолок по цене, и риелтор может определить верхнюю и нижнюю планку. Если вам предложили продавать объект по завышенной цене, это значит одно из двух: либо перед вами совсем неопытный риелтор, либо вам предложат снизить цену в период действия договора. Вас устраивают такие варианты? Тогда соглашайтесь. Хотите найти надежного риелтора? Доверьтесь тому, кто откажется продавать объекты по завышенной цене.
Существует пункт, в котором указываются правоустанавливающие документы на недвижимость. Ответственные агентства не только знакомятся с имеющимися у правообладателя-продавца документами по помещению, но и заблаговременно, еще на стадии поиска покупателя, заботятся о том, чтобы все документы были в порядке: не просрочен паспорт БТИ и т. п. Естественно, агентство делает и копии всех документов на помещение.
При заключении договора обязательно узнайте, эксклюзивным или не эксклюзивным он является. Заключив эксклюзивный договор, клиент наделяет риелторскую фирму исключительным правом представлять его интересы на рынке недвижимости, то есть находить покупателя. Это означает, что никто кроме этой фирмы не сможет продать данную недвижимость. В этом случае обычно должны устанавливаться сроки реализации помещения, а в случае неисполнения условий договора применяются штрафные санкции к риелторской фирме. Впрочем, чаще всего в таком договоре не прописывается неустойка. Одним словом, советуем не удовлетворяться устными разъяснениями к общим формулировкам. Тем более что по такому договору клиенты часто передают в агентство на ответственное хранение правоустанавливающие документы (в оригинале), что ограничивает собственника в праве продавать свою недвижимость. А клиенту намного интереснее работать с несколькими агентствами и не быть скованным в своих действиях, чтобы быстрее продать помещение! Поэтому мы рекомендуем не заключать эксклюзивный договор.
Узнайте, насколько эффективную рекламную кампанию по вашему объекту планирует проводить посредник, где и как часто будет размещаться информация о вас.
Для клиента важно, чтобы поиск покупателей, подготовка и оформление сделки не были затянуты во времени, поэтому при заключении договора следует указать сроки исполнения договорных обязательств.
Неотъемлемая часть договора – стоимость оказываемых агентством услуг и порядок проведения расчетов. Обычно величина вознаграждения определяется в процентном отношении к стоимости продаваемой недвижимости, но в некоторых случаях указывается и фиксированная цена риелторских услуг.
Первым делом необходимо разобраться, какие именно услуги агентство обязано оказать за это вознаграждение, а какие работы будут выполняться за дополнительную плату. Только после этого можно понять, устраивает ли вас прописанная в договоре цена. Нередко на клиента перекладывают расходы на рекламные услуги, нотариальное удостоверение договора, его государственную регистрацию, получение справок и т. д. И еще одно важное замечание: отдавая любые денежные средства, не забудьте взять расписку об их получении с указанием договорного обязательства (пункта договора), за исполнение которого осуществляется платеж.
В договоре обязательно должен присутствовать раздел о порядке его расторжения. Бывают случаи, когда у клиента изменились обстоятельства и он вынужден отказаться от совершения сделки. С другой стороны, риелторская фирма от этого страдать не должна, ведь до момента расторжения она уже провела определенную работу и затратила средства, которые необходимо компенсировать. Для того чтобы исключить возможные споры между агентством и клиентом, в договоре следует предусмотреть не только основания для расторжения договора, но и ответственность сторон за это.
При формулировании условий раздела, посвященного ответственности сторон, некоторые агентства стремятся ущемить интересы клиентов. Обычно за нарушение ими обязательств договор предусматривает штрафные санкции, в то время как агентству за нарушения практически ничто не грозит. Безусловно, такая позиция неприемлема для клиента. В данном случае можно порекомендовать проявить большую настойчивость при переговорах с риелторами и добиться включения в этот раздел условий о равной ответственности сторон.
Помните: каждый участник сделки вправе требовать исполнения только тех обязательств, которые зафиксированы в тексте договора. Требовать исполнения устных обещаний агентства, не вошедших в договор, будет бесполезно.
Внимательно знакомясь с текстом документа, не стесняйтесь требовать подробных разъяснений по всем непонятным для вас моментам. Ряд сделок может иметь свои особенности. Для их описания в договоре должен существовать раздел «Особые условия», в котором указывается все то, что не нашло отражения в стандартном тексте. Все, что обсуждалось устно, обязательно должно быть зафиксировано в данном разделе. И если места в нем недостаточно, может быть оформлено дополнительное соглашение, являющееся неотъемлемой составной частью договора.
Помните: всюду, где есть конкретика, нет места необоснованным опасениям. А соблюдение обязательств должно быть взаимным – тогда успех сделки гарантирован. Удачи!